Так как развитие недвижимости является весьма капиталоемкой деятельностью, в данном разделе будут рассмотрены вопросы финансирования и инвестиций.
Одним из самых важных принципов девелопмента является выбор адекватного способа финансирования.
На сегодняшний день основными схемами финансирования инвестиционных проектов в Москве являются: краткосрочные банковские кредиты; «долевое» участие в различных вариантах: 100%-ная единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья; выпуск «ценных бумаг» для привлечения инвесторов и финансирования строительства; «зачеты» с подрядчиком.
Если говорить о банковских кредитах, то в России банки, в основном, идут на финансирование проектов в области недвижимости только в том случае, если их допускают к прибылям.
На начальных стадиях реализации проекта в российских условиях девелоперу довольно сложно привлечь банковские средства. Особенно это касается компаний с малоизвестными именами. Поэтому, не имея возможности под свое имя привлечь крупные финансовые ресурсы, российский девелопер вынужден финансировать самостоятельно, по крайней мере, начальную стадию проекта.
На стадии сбора пакета исходно-разрешительной документации, разработки технико-экономического обоснования проекта, а также прохождения процедуры согласования в различных государственных службах и инстанциях проект в области недвижимости находится в зоне повышенного риска. Банковские структуры крайне редко выделяют средства на данном этапе, не желая подвергать свой капитал риску.
Вопрос банковского кредитования может разрешиться положительно для девелопера лишь тогда, когда подготовлен полный пакет всей документации, доказана перспективность проекта, подготовлены все
строительные мощности и т.д. Процентная ставка за предоставляемый кредит в Москве может варьироваться от 11 до 20—25% годовых.
Таким образом, при отсутствии у девелопера собственного капитала на начальных стадиях реализации проекта возникает необходимость привлекать небанковские кредитные организации. Интерес этих организаций заключается в получении высоких процентов за предоставление кредитных средств. В московской практике этот «интерес» может доходить до 30—40% годовых.
После получения всех необходимых согласований, как уже отмечалось ранее, девелопер может обращаться в банки за кредитом. Однако большинство российских банков не предоставляют кредитов без залогового обеспечения, в основном имущества или имущественных прав на объект недвижимости.
Самыми «дешевыми» банковскими деньгами в России являются, пожалуй, деньги Сбербанка, который имеет большой объем аккумулированных средств; с его кредитной ставкой многие банки конкурировать просто не в состоянии. Годовая ставка за пользование кредитными средствами (долларами) составляет 11 % годовых. Кроме того, Сбербанк имеет возможность заниматься кредитованием в чистом виде, не вмешиваясь в проект. Однако получить в Сбербанке кредит довольно сложно, так как существует множество юридических и организационных формальностей, которые необходимо преодолеть для получения денег. Ставки коммерческих банков по кредитным ресурсам в среднем составляют 14—25% годовых.
В редких случаях девелоперу удается привлечь «дешевые» кредитные ресурсы зарубежных банков (5—8% годовых), поскольку для последних предоставление кредита компаниям, работающим на территории России, является очень рискованным. Но если это все-таки происходит, то можно смело заявлять, что девелоперу крупно повезло.
В случае очевидной потенциальной выгодности проекта имеется большое количество заинтересованных сторон войти в проект на условиях соинвестирования. В настоящее время на первичном рынке жилья финансирование типичного проекта строительства жилого дома производится с помощью привлечения соинвесторов — физических лиц, которые начинают вкладывать свои денежные средства на этапе «котлована». Обычно инвестиционно-строительные компании за счет денежных средств физических лиц (соинвесторов) финансируют строительство жилого дома на 70—80% от общих затрат.
Долевое участие является одним из самых распространенных вариантов финансирования строительства в современной России. Долевое участие в финансировании жилищного строительства, по существу, является формой предварительной покупки жилья по более низкой цене.
Облигации (сертификаты) жилищных займов — это, по сути, разновидность тех же договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса цен в строительстве.
В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих их владельцам право на получение жилья.
«Зачетная» схема предусматривает расчет инвестора с подрядчиком в «натуральном» выражении — квартирами во вновь построенном здании. Этот способ финансирования применяется лишь в случае недостатка оборотных средств у девелоперов — инициаторов реализации инвестиционных проектов. Эта схема финансирования с точки зрения девелопера имеет существенный недостаток — подрядчик становится серьезным конкурентом на рынке продаж, демпингуя ценой продаж за-.стройщикана 10—30%.
Одной из новых схем финансирования в российскую недвижимость является создание закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), которые появились в России в 2003 г., после того как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила Положение «О составе структуры закрытых паевых фондов». Согласно российскому законодательству, управление активами ЗПИФН поручается управляющей компании (УК), которая должна иметь соответствующую лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам. Имущество фонда является собственностью владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей долевой собственности. Получить свою часть имущества в натуральном выражении невозможно.
При создании ЗПИФН управляющая компания заключает договоры с несколькими организациями:
— специализированным депозитарием, который занимается учетом имущества ЗПИФН и контролем над деятельностью УК;
— регистратором, который ведет реестр владельцев инвестиционных паев;
— аудитором, который проводит ежегодные аудиторские проверки;
— независимым оценщиком, который оценивает стоимость имущества фонда.
Срок существования фонда регламентируется от года до 15 лет.
Управляющая компания действует на основании правил доверительного управления фондом, в которых отражается вся информация относительно деятельности ЗПИФН.
По функциональному назначению ЗПИФН делятся на три категории:
1) денежного потока. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов от объекта недвижимости (как правило, в виде арендных платежей) и на увеличение стоимости объекта;
2 ) налогосберегающие. Они создаются исключительно в целях оптимизации налогообложения (отсрочка платежей по налогу на прибыль, а также отсутствие необходимости уплаты налога на имущество);
3) девелоперские. Создаются, как правило, для реализации одного или нескольких крупных проектов (строительство жилых домов, офисных зданий, торговых центров и т.д.).
Вложение денежных средств в доходные жилые дома не предполагает быстрой отдачи. Срок окупаемости инвестиций в доходные жилые дома превышает 10 лет, а годовая доходность таких вложений составляет примерно 10—12%. Однако этот способ инвестирования рассчитан на сохранение инвестированной суммы и получение регулярного дохода от аренды.
Наиболее оптимальной схемой финансирования строительства доходных жилых домов является создание управляющей компанией-девелопером закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (рис. 24.1).
На практике это будет выглядеть следующим образом: на средства инвесторов будет осуществлено финансирование строительства доходных жилых домов. Таким образом, вначале пайщики ЗПИФН владеют правами на аренду земли, проектно-сметной документацией и т.п., а затем по мере реализации проектов жилые дома нежилые помещения, а также подземная парковка принадлежат пайщикам на правах общей долевой собственности. Далее управляющая компания посредством собственной или привлеченной риэлторской структуры заключает договора аренды квартир и машиномест в доходном доме. Доход от сдачи в аренду распределяется между пайщиками.
Несмотря на декларируемый долгосрочный характер ЗПИФН, инвесторы могут продать свои паи на вторичном рынке другим инвесторам. Также инвестор имеет право досрочного выхода из фонда с выплатой ему денежной компенсации по оценке независимого оценщика. В ЗПИФН каждый инвестор, у которого есть пай, имеет право участвовать в общем собрании пайщиков.
Принятие решения о финансировании строительства на основе одного единственного варианта в условиях перехода к рыночной экономике недопустимо. Отсутствие вариантного проектирования является характерным признаком индифферентности системы к экономическим исследованиям.
Технико-экономическая оценка и выбор вариантов инвестиционных проектов. Оценка инвестиционных проектов и тендерных предложений (оферт) осуществляется на основе следующих принципов:
1. Моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств.
2. Учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, степень доверия руководителям проекта, влияние проекта на окружающую среду и т.д.
3. Определение эффекта путем сопоставления интегральных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы дохода на капитал и другие показатели.
4. Приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде.
5. Учет влияния инфляции, задержек платежей и других факторов, влияющих на ценность используемых денежных средств.
6. Учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта.
Для оценки эффективности инвестиционных проектов (ИП) используются следующие показатели:
• коммерческая эффективность, учитывающая финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;
• бюджетная эффективность, отражающая финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;
• экономическая эффективность, учитывающая затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников ИП и допускающие стоимостное изменение.
Производится также оценка социальных и экологических последствий и затрат на социальные мероприятия и охрану окружающей среды.
Для выбора наилучшего варианта инвестиционного проекта используются следующие показатели:
• Чистый дисконтированный доход или интегральный эффект.
• Индекс доходности.
• Внутренняя норма доходности.
• Срок окупаемости.
• Другие показатели, отражающие интересы участников и специфику проекта.
Определение вариантов очередности застройки района. Выбор очередности застройки осуществляется путем экономического обоснования и технических параметров. Для установления очередности территорию жилого массива делят на участки очереди и выбирают рациональную очередность для их застройки.
Экономическое обоснование осуществляется путем расчета и сопоставления объемов незавершенного строительства по инженерному оборудованию территории разных вариантов очередности застройки. Различная протяженность инженерных сетей и дорог в каждой очереди, включая подводящие магистральные сети, вызывает неодинаковые затраты средств на их устройство.
Выбор варианта комплексной застройки жилого массива. Оптимальной будет такая застройка, при которой объем задела по сооружению инженерных сетей и дорог, обеспечивающий ввод жилых домов в эксплуатацию по каждой очереди, будет минимальным.
Алгоритм расчета:
1. Жилой массив делят на очереди.
2. По плану инженерных сетей и дорог, раздельно по каждой очереди, выделяют те из них, которые необходимо проложить для обеспечения ввода зданий в эксплуатацию, предполагая, что каждая из очередей будет застраиваться первой, а затраты по отдельным очередям не производятся.
3. Подсчитываются объемы и стоимость прокладки инженерных сетей и дорог по каждому варианту очереди застройки.
4. После выбора 1-й очереди рассматривают экономическую целесообразность застройки следующей очереди, предполагая, что 1-я уже застроена.
Кроме того, следует учитывать характер естественного рельефа, условия водостока, наличие подлежащих сносу и переносу зданий, необходимость отчуждения территории.
Оценка и выбор варианта проекта. При сравнении вариантов проектов следует руководствоваться следующими критериями качества: полезность назначения, надежность функционирования, личный фактор.
Надежность функционирования учитывает:
• устойчивость эксплуатационной точности и ухудшение выполнения функций с течением времени;
• характеристики отказов и технической долговечности;
• стоимость текущего и капитального ремонта;
• гарантии и ручательства.
Личный фактор включает безопасность, комфорт, удобство.
Нефункциональные факторы: стиль, внешний вид и представления потребителя (цена, престиж), а также своевременность разработки проекта (конструкций).
Таблица 2.1. Расчет вариантов очередности застройки территории жилого массива
№ Инженерное оборудование территории Ед. изм. Варианты
Объем работ Стоимость работ
I II III 1 II III
1 Водопровод
2 Канализация
3 Газопровод
4 Теплосети
5 Электрокабель
6 Телефонные сети
7 Дороги и проезды
Итого:
Полный анализ вариантов проекта включает следующие характеристики:
A) Выбор вариантов местонахождения с оценкой налогов, страхования, земли, рабочей силы (квалификация, стоимость, наличные), транспортных возможностей и издержек, правительственных и муниципальных ограничений, долгосрочной перспективы.
Б) Доступность и затраты на коммунальные услуги (канализация, вода, газ, электроэнергия, отопление, бензозаправочные станции).
B) Затраты в связи с юридическим оформлением.
Г) Оценки потерь при вынужденном временном закрытии.
Д) Климатические условия.
Е) Специфика строительной площадки, дренаж, метеоусловия, грунт и т. п.
Ж) Этажность здания, ориентация, цвет окраски фасада, подъездные пути, виды транспорта (трамвай, троллейбус, метро и т. п.), расстояние до остановки.
3) Основные особенности объемно-планировочных и конструкт тивных решений (доступность, прогрессивность, цена, выразительность, долговечность).
И) Влияние принимаемых решений на конкурентов.
К) Стоимость текущего и капитального ремонтов.
Л) Полезность и надежность функционирования, безопасность, комфорт, удобство.
М) Стиль, внешний вид.
Н) Цена одного места.
Расчет вариантов производится в табличной форме (табл. 1.4)
Таблица 2.2. Технико-экономическое обоснование выбора варианта проекта
№ Результаты Ед.. иэм. Варианты Всего
1 2
1 Стоимость млн руб. 1000 600 4
2 Налоги млн руб. 50 20 4
3 Стоимость потребленной энергии в год млн руб. 20 20 4
4 Отношение местного населения 1 2 1
5 Качество продукции в зависимости от квалификации рабочих и их морального состояния 2 3 6
6 Гибкость в связи с возможным изменением обстоятельств 1 8 5
Проектное дерево представляющее варианты стратегии строительства жилого дома.
Жилой дом со встроенными: магазином, складом, офисом, аптекой.
Возможная этажность: пяти-, семи-, девяти- и двенадцатиэтажная.
Материал стен: кирпич, кирпичные блоки, металл, железобетон.
Способ возведения: сборный, монолитный, смешанные.
Качество отделки: высокое, среднее, простое.
Фундамент: монолитный, сборный, свайный.
Местонахождение: центр, в среднем удалении от центра, в дальнем районе города.
Количество возможных вариантов = 4-4-4-3-33-3 =5184.
Различают следующие четыре метода финансирования: акционерное, долговое, из государственных источников, лизинговое.
Акционерные инвестиции могут быть в форме: денежных вкладов, оборудования, технологии.
Долговое финансирование: кредиты банков, так называемые «клубные» долгосрочные кредиты, долгосрочные обязательства юридических лиц, частное размещение долговых обязательств.
Финансирование из государственных источников: осуществляется непосредственно за счет инвестиционных программ через прямое субсидирование, гарантии ссуд.
Лизинговое финансирование - передача прав собственности на весь проект или его часть некоему инвестору, который может получать определенные преимущества от этих прав (налоговые льготы).
В дальнейшем участники могут получить право пользоваться продукцией (услугами) на условиях аренды.
В последнее время получил развитие новый вид банковской деятельности (услуг), так называемое проектное финансирование. В банках создаются специальные отделы проектного финансирования.
В зависимости от того, какую долю риска принимает на себя кредитор, выделяют три формы проектного финансирования: с полным регрессом на заемщика, без какого-либо регресса, с ограниченным регрессом и «регресс» -обратное требование о возмещении предоставленной суммы.
Первая форма применяется в следующих случаях:
- Финансирование малоприбыльных проектов, имеющих возможность погасить кредит за счет других доходов заемщика, важных объектов для государства, создание инфраструктуры.
- Предоставление средств в форме экспортного кредита.
- Недостаточная надежность гарантий, выданных по проекту.
- При выдаче средств для небольших проектов, чувствительных даже к небольшому увеличению расходов.
Финансирование без регресса на заемщика имеет высокую стоимость для него, так как кредитор надеется получить соответствующую компенсацию за высокую степень риска.
Для его использования необходимы следующие условия:
- Использование хорошо отработанной технологии, обеспечивающей выпуск конкурентоспособной продукции.
- Возможность оценить риск строительства, выхода на проектную мощность, финансирование.
- Продукция должна иметь легко оцениваемый риск и быть легко реализуемой.
- Иметь договоренность с поставщиками сырья, комплектующих, энергоносителей и о цене.
- Политическая стабильность в стране.
Обычно такое финансирование распространяется на проекты, связанные с добычей и реализацией полезных ископаемых.
Финансирование с частичным регрессом на заемщика особенно распространено. Преимущество этой формы - умеренная цена финансирования и максимальное распределение рисков по участникам проекта.
Участники проектного финансирования: лидер - организует участие необходимых сторон; подрядчик - инженерно-строительная фирма, поставщик оборудования; эксплуатирующая организация, поставщики сырья, потребители; независимый инженер, дающий заключение о степени риска строительства, стоимости, условий эксплуатации; .консультант по вопросам страхования; советник по юридическим вопросам; консультант по вопросам маркетинга; финансовый советник; кредиторы; заемщики; держатели первичных рисков - дают гарантии на случай риска (они могут быть также страховые или контрактные); держатели остаточных рисков - кредиторы, принимающие на себя неопознанный (идентифицированный) риск.
Многие проекты невозможно осуществить без финансового консультанта (советника). Он проводит:
1. Предварительное изучение жизнеспособности проекта.
2. Разработку плана реализации проекта.
3. Организует финансирование.
4. Контролирует выполнение кредитного соглашения.
Роль финансовых консультантов обычно выполняют: банковские учреждения; инвестиционные фирмы; финансовые компании; специальные консультационные фирмы.
Особенности проектного финансирования в России:
- недостаточно развиты товарно-денежные отношения;
- нет точных и оперативных данных о состоянии экономики;
- ощущается постоянная нехватка товаров, сырья, рабочей силы;
- недостаточно развита инфраструктура;
- данные о финансовом состоянии организаций и предприятий не публикуются и не предъявляются по первому требованию;
- законодательства неустойчивы.
Контроль за расходами, как правило, предусматривает:
- точные оценки затрат;
- распределение расходов по времени (контроль за так называемым потоком наличности);
- своевременность и точность отчетности по затратам;
- использование финансовых рычагов управления;
- выявление ошибочных затрат;
- своевременную и качественную отчетность о финансовом состоянии;
- прогноз затрат.
Контроль осуществляется через финансовые ревизии.
Процесс контроля за расходами призван: побуждать менеджера искать пути повышения эффективности своих действий; заставлять их больше беспокоиться о воздействии своих решений на коллег и совместную деятельность; ориентировать на четкое мышление при выполнении своих планов в финансовые и количественные показатели.
В плане по управлению расходами определены ответственность группы контроля за все виды расходов; эффективная система отображения расходов; система контроля за расходами; мониторинг данных.
Эффективность деятельности строительной организации зависит не только от наличия платежеспособного заказчика, но и способности активно действовать в сфере обращения, рационально использовать финансовые ресурсы. Улучшить финансовое состояния фирмы возможно за счет рациональной структуры источников финансирования и увеличения и стабилизации оборотного капитала.
Определение миссии строительной фирмы зависит от того, кто является целевым потребителем ее продукции. Корпоративная миссия фирмы - это ее стратегия, т.е. сформулированная программа и заявленная на основе определения и оценок интересов акционеров и потенциальных возможностей, а также запросов и уровня конкуренции рынков, включенных в сферу ее деятельности.
На этой основе ставятся наиболее конкретные задачи:
- достичь определенного уровня прибыли (по абсолютной величине или отношению капитала к одной акции);
- обеспечить высокий уровень дивидендов и курс акций;
- поднять ОТУСП, занятость, заработок;
- повысить уровень конкуренции.
Постановкой задачи крупной строительной фирмы является не возведение зданий и сооружений, а решение проблем покупателей, связанных с жилыми, административными и производственными зданиями.
Обеспечить возможность деятельности существования и развития фирмы возможно, лишь решая проблемы потребителя, а не просто выполняя какие-либо производственные функции, т.е. выполнением производственных функций; решением проблем потребителя; обеспечением требуемого, качества; получением необходимой прибыли.
Строительная фирма может: предоставлять ипотечный кредит; страхование; отвод земли; подготовку проекта; сдать объект «под ключ»; обучать работников строящегося предприятия; краткосрочные связи заменить долгосрочными.
Создать систему финансовых, материальных и информационных потоков между строительными организациями, поставщиками материальных ресурсов, банками, заказчиками. Объединить все взаимодействующие хозяйственные субъекты в систему для работы на единый, конечный результат.
Бартерные сделки возможны, когда каждый участник имеет список спрашиваемых материальных ресурсов и предлагаемых на обмен и когда каждый конкретно материальный ресурс меняется на конкретный материальный ресурс. При этом необходимы многоходовые обмены, снижение надежности при отказе от сделок одного из партнеров, участие только строительных организаций.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
